도시·군관리계획이란?
용도지역부터 도시혁신구역·공간재구조화계획까지
국토계획법 제2조제4호 정의 · 2024.2.6 개정(2024.8.7 시행) 반영
도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역(공간혁신구역 3종세트) · 입지규제최소구역 폐지 · 공간재구조화계획
목차
개념이게 뭔가요?
쉽게 말하면, 도시·군관리계획은 도시기본계획이라는 '큰 그림'을 실제 땅 위에 구체적으로 그어놓는 구속력 있는 도면 계획입니다. 도시기본계획이 "이 방향으로 가자"는 지침이라면, 도시·군관리계획은 "이 필지는 이 용도로, 이 도로는 여기로"라고 딱 정해서 국민의 재산권에 직접 영향을 주는 법정계획이에요.
※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭 국토계획법)」 제2조제4호 각목 기준. 바목(입지규제최소구역)은 2024.2.6 개정으로 삭제되고 사~자목(도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역)이 신설됨.
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비·보전을 위하여 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관하여 수립하는 가목~자목(바목 삭제)의 구속적 도시계획.
출처 : 국토계획법 제2조제4호
도시·군관리계획은 용도지역·지구·구역 지정, 도시·군계획시설(기반시설) 설치·정비, 지구단위계획, 도시개발사업·정비사업까지 폭넓게 포괄합니다. 다만 이 항목들은 각각 그 자체로 하나의 아카이브 편이 될 만큼 방대해서, 이번 편에서는 2024년 개정의 핵심인 공간재구조화계획·공간혁신구역 3종세트에 집중하고 나머지는 전체 체계 안에서의 위치 정도만 짚고 넘어갑니다. (용도지역·지구·구역, 기반시설, 지구단위계획, 도시개발·정비사업은 별도 편에서 다룰 예정입니다 — 맺음말 참고)
역사어떻게 변해왔나요?
도시·군관리계획은 원래 '도시계획법'상 도시계획(용도지역·시설결정)에서 출발했지만, 2000년대 초 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되면서 지금의 체계가 완성됐습니다. 이후 재산권 규제완화 요구에 맞춰 지구단위계획, 입지규제최소구역, 그리고 최근의 도시혁신구역까지 '규제완화형 구역'이 계속 추가되어 온 흐름입니다.
- 1962
도시계획법 제정용도지역제 도입, 도시계획(현 도시·군관리계획의 원형) 체계 출발.
- 2000~02
국토이용체계 개편국토기본법·국토계획법 제정(2003.1 시행)으로 도시계획법과 국토이용관리법 통합, '도시·군관리계획' 명칭 및 지구단위계획 제도 도입.
- 2011
제1·2종 지구단위계획 통합지구단위계획 체계 정비.
- 2015.1.6
입지규제최소구역(舊 제40조의2) 도입국토계획법 개정으로 신설. 용도지역제의 경직성을 보완하기 위한 첫 규제완화형 구역으로, '17.12.31까지는 국토부장관이, '18.1.1부터는 시·도지사가 결정.
- 2024.2.6
공포국토계획법 일부개정(법률 제20234호)입지규제최소구역 관련 규정 삭제, '공간혁신구역 3종세트'(도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역)와 공간재구조화계획 신설. - 2024.7.1
공간혁신구역 선도사업 후보지 16곳 선정·발표국토교통부, 지자체 공모를 통해 선도사업 대상지 발표.
- 2024.8.7
시행개정 국토계획법 시행공포 후 6개월 경과. 기존 입지규제최소구역·계획은 도시혁신구역·도시혁신계획으로 의제(부칙 제2조).
수립 배경왜 개정했나?
개정이유서(제20234호)에서도 밝히듯, 도시혁신구역은 지방자치단체와 민간이 창의적·혁신적 개발을 할 수 있도록 토지·건축물 용도 제한 없이 용적률·건폐율을 자유롭게 정할 수 있는 구역으로 설계됐고, 복합용도구역은 기존 용도지역을 바꾸지 않고도 다른 용도의 시설을 설치할 수 있게, 입체복합구역은 이미 결정된 도시·군계획시설을 입체적·복합적으로 재활용할 수 있게 하기 위해 도입되었습니다.
핵심 내용무엇이 담기나요?
① 도시·군관리계획의 결정 체계
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 입안권자 | 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 (원칙), 필요시 국토교통부장관·도지사 |
| 결정권자 | 시·도지사 또는 대도시 시장 (원칙), 일부 국가정책사업은 국토교통부장관 (국토계획법 제29조) |
| 절차 | 입안 → 주민의견청취 → 지방의회 의견청취 → 관계기관 협의 → 도시계획위원회 심의 → 결정·고시 → 지형도면 고시 |
| 재정비 | 5년마다 타당성 재검토하여 정비 (도시·군기본계획과의 정합성 유지 목적, 국토계획법 제34조) |
| 효력 | 결정·고시 후 지형도면 고시일부터 대외적 효력 발생 — 재산권에 직접 영향(구속적 계획) |
② 입지규제최소구역 폐지 — 무엇이, 왜 바뀌었나
2024.2.6 개정으로 국토계획법 제2조제4호바목, 제5호의2, 제26조제1항제4호, 제40조의2, 제80조의3, 제83조의2 등 입지규제최소구역 관련 규정이 전부 삭제되었습니다.
기존에 지정된 입지규제최소구역·계획은 부칙 제2조에 따라 도시혁신구역·도시혁신계획으로 지정·결정된 것으로 의제(전환 간주)됩니다.
③ 공간혁신구역 3종세트 비교
(제40조의3)
- 도심·부도심·생활권 중심지역
- 주요 기반시설 연계 거점지역
- 대통령령(시행령)으로 정하는 지역 — 도심 내 유휴지, 대규모 시설(공장·군부대 등) 이전지, 지자체 조례로 정하는 지역 등
용도·건폐율·용적률·높이 등을 가장 폭넓게 자유설정 (지구단위계획 특례 준용, 민간제안시 도시개발법 의제 가능). 「공간재구조화계획 수립 등에 관한 지침」상 주거·상업·산업 등 단일기능은 구역 전체면적의 70% 미만(주거는 원칙 50% 미만, 임대주택 공급시 70% 미만까지 완화)으로 제한
(제40조의4)
- 산업구조·경제활동 변화로 복합적 토지이용 필요
- 노후 건축물 밀집, 단계적 정비 필요
- 대통령령(시행령)으로 정하는 지역
용도지역 변경 없이도 타 용도지역 시설 설치 허용 (예 : 공업지역에 주거·상업시설)
(제40조의5)
- 도시·군계획시설 준공 후 10년 경과, 개량·정비 필요
- 주변정비·지역경제 활성화 위한 복합이용 필요
- 첨단기술 적용 새로운 기반시설 구축 필요
- 그 밖에 시행령으로 정하는 경우
이미 결정된 도시·군계획시설 부지를 입체적·복합적으로 재활용. 단독 지정시 도시·군관리계획 결정권자가 지정(도시혁신·복합용도구역과 함께 지정시엔 공간재구조화계획으로 처리)
④ 공간재구조화계획 — 왜 별도로 만들었나
토지의 이용 및 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 완화하는 용도구역(도시혁신구역·복합용도구역 등)의 효율적이고 계획적인 관리를 위하여 수립하는 계획.
출처 : 국토계획법 제2조제5호의4
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | ① 도시혁신구역 및 도시혁신계획 ② 복합용도구역 및 복합용도계획 ③ 입체복합구역(①·②와 함께 지정하는 경우로 한정) |
| 입안권자 | 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 (원칙), 국가정책 연관시 국토교통부장관도 입안 가능 |
| 결정권자 | 시·도지사 (직접 또는 시장·군수 신청에 따라), 국토교통부장관이 입안한 경우 국토교통부장관이 결정 |
| 심의 | 중앙도시계획위원회 심의 |
| 효력 | 고시한 날부터 결정 효력 발생. 도시·군계획 변경사항이 포함된 경우 고시일에 해당 도시·군기본계획·관리계획도 변경된 것으로 의제 |
| 비용부담 | 규제완화로 인한 토지가치 상승분 범위 내에서 공공시설등 부지제공·설치비용 부담 (제40조의6) |
도시혁신구역·복합용도구역은 규제완화 폭이 매우 커서(용도·밀도 자유화) 기존 도시·군관리계획 절차만으로는 계획적 관리가 부족하다고 보아, 법이 별도의 결정절차(공간재구조화계획)를 신설했기 때문입니다. 다만 도시ㆍ군계획시설입체복합구역을 단독으로 지정하는 경우는 원칙대로 도시·군관리계획 결정권자가 지정하며, 도시혁신구역·복합용도구역과 '함께' 지정하는 경우에 한해 공간재구조화계획으로 함께 결정합니다 (국토계획법 제35조의2제1항제3호).
⑤ 공공기여 가이드라인 — 사업자 부담 한도 명확화 (2025.3.26 배포)
도시혁신구역·복합용도구역 지정으로 규제가 크게 완화되면 토지가치 상승분을 공공이 환수하는 공공기여(제40조의6, 제52조의2)가 핵심 쟁점이 됩니다. 국토교통부는 이 제도를 일관되고 예측 가능하게 운영할 수 있도록 「공공기여 가이드라인」을 마련해 2025년 3월 26일 전국 지자체에 배포했습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 국토계획법 제40조의6(공간혁신구역), 제52조의2(지구단위계획구역) — 법적 성격은 고시가 아닌 운영 가이드라인 |
| 적용대상 | 지구단위계획구역 또는 공간혁신구역(도시혁신구역·복합용도구역 등) 지정으로 용도·건폐율·용적률 등이 완화되는 경우. 재개발·재건축 등 의제사업으로 별도 부담금이 규정된 경우는 제외 |
| 부담 한도 | 원칙적으로 토지가치 상승분의 70% 이내. 다만 용도지역별 지가수준·개발수요·기반시설 현황 등을 고려해 사업자에게 사유를 설명하는 경우 법적 상한(100%)까지 허용 |
| 공공시설 설치기준 | 도시·군기본계획 등 상위계획 이행에 필요한 시설 우선 반영, 입주자 전용 편익시설로 흐를 가능성이 큰 시설은 제외, 접근성·개방성 확보 |
| 산정시점 | 종전평가는 계획 열람·공고 전날, 종후평가는 공공기여 계획이 포함된 결정·고시일 기준 |
출처 : 국토교통부 보도자료(2025.3.25/26), 「공공기여 가이드라인」
키포인트꼭 알아야 할 것
🎯 KEY POINTS — 이거 하나만 기억해요
- 01도시·군관리계획은 국토계획법 제2조제4호 가목~자목(바목 삭제)으로 구성 — 용도지역·구역, 기반시설, 개발·정비사업, 지구단위계획, 공간혁신구역 3종세트.
- 02입지규제최소구역은 2024.2.6 개정으로 폐지, 기존 구역·계획은 도시혁신구역·도시혁신계획으로 의제 전환.
- 03도시혁신구역(가장 자유로운 규제완화)·복합용도구역(용도지역 유지+타용도 허용)·입체복합구역(기존 시설 재활용)은 규제완화 목적과 대상이 각각 다르다.
- 04도시혁신구역·복합용도구역의 지정·계획은 도시·군관리계획이 아니라 '공간재구조화계획'으로 결정한다 (시·도지사 결정, 중앙도시계획위 심의).
- 053종세트 모두 규제완화로 인한 토지가치 상승분 범위에서 공공시설 부지제공·설치비용 부담 의무가 부과된다 (제40조의6).
관련 계획 체계다른 계획과의 관계
도시·군관리계획은 상위의 도시·군기본계획(지침적 계획)을 구체화하는 하위계획이며, 그 안에서도 지구단위계획·공간재구조화계획은 각각의 특례적 지위를 가집니다.
- 지구단위계획 = 특정구역의 '맞춤형 상세관리'
- 도시혁신구역·복합용도구역 = 지구단위계획 특례를 준용하되 규제완화 폭이 더 큼
- 준용조문 : 제53조·제54조(지구단위계획구역→해당구역, 지구단위계획→해당계획으로 치환)
- 도시·군관리계획은 기본계획의 내용에 부합하도록 결정
- 공간재구조화계획 결정·고시시 기본계획·관리계획도 변경된 것으로 의제
- 양방향 연동 구조(하위계획이 상위계획 변경을 유발)라는 점이 특징
한계와 최근 변화과제와 트렌드
① 시행 초기 — 하위법령·지침 정비 진행중
2024.8.7 시행 이후 「공간재구조화계획 수립 등에 관한 지침」(국토교통부고시 제2024-410호, 2024.7.31 전부개정)이 마련되었지만, 세부 지정요건(대통령령으로 정하는 지역 등)은 지자체 조례·시행령 개정에 따라 계속 구체화되는 단계입니다.
② 공공기여 산정 기준 — 가이드라인으로 일부 해소, 그러나 협상력 격차는 여전
초기에는 규제완화로 인한 토지가치 상승분을 감정평가로 산정해 환수하는 구조라 산정 시점·방법에 따른 분쟁 소지가 컸는데, 2025.3.26 「공공기여 가이드라인」 배포로 부담 한도(원칙 70% 이내)와 산정시점이 명확해지면서 예측 가능성은 개선되었습니다. 다만 가이드라인 자체가 법적 구속력 있는 고시가 아니라 운영지침이라, 지자체별 협상력 차이에 따른 편차는 계속 지켜볼 필요가 있습니다.
③ 유사개념 비교
| 구분 | 지구단위계획 | 도시혁신구역 | 입지규제최소구역 (폐지) |
|---|---|---|---|
| 근거법 | 국토계획법 제2조제4호마목, 제49~53조 | 국토계획법 제2조제4호사목, 제40조의3 | 구 국토계획법 제40조의2 삭제 |
| 결정계획 | 도시·군관리계획 | 공간재구조화계획 | 도시·군관리계획 |
| 규제완화 폭 | 부분적 완화 (건축규제 일부) | 용도·건폐율·용적률·높이 전면 자유화 | 도시혁신구역과 유사한 취지였으나 활용 저조 |
| 현재 지위 | 존속 | 존속 (2024 신설) | 2024.8.7부로 폐지, 기존건은 도시혁신구역으로 의제 |
맺음말왜 알아야 할까?
도시·군관리계획은 여전히 도시계획의 '실행 도면'이지만, 2024년 개정으로 그 안에 담기는 그릇이 더 다양해졌습니다. 입지규제최소구역이라는 하나의 카드가 도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역이라는 세 개의 카드로 세분화되고, 이를 관리하는 '공간재구조화계획'이라는 새 절차까지 생긴 흐름은 앞으로 지자체 도심 거점개발·노후산단 재편·유휴 공공시설 재활용 논의에서 계속 등장할 프레임입니다.
시험 측면에서는 바목 삭제 → 사·아·자목 신설이라는 조문 변화 자체가 최신 출제 1순위입니다. 도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역의 지정요건·결정절차 차이, 그리고 입지규제최소구역과의 관계(의제 규정)를 세트로 정리해두시면 논술 답안의 기본 틀이 됩니다.
이번 편은 도시·군관리계획 중 가장 최근에 바뀐 공간재구조화계획·공간혁신구역 3종세트에 초점을 맞췄습니다. 도시·군관리계획의 나머지 축인 ① 용도지역·지구·구역, ② 도시·군계획시설(기반시설), ③ 지구단위계획, ④ 도시개발사업·정비사업은 각각 별도 편에서 자세히 다룰 예정입니다.
※ 본 포스팅은 필자의 관점에서 정리한 도시계획 아카이브 콘텐츠입니다. 법령 조문은 개정될 수 있으므로 중요한 의사결정 전에는 국가법령정보센터 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
주요 참고 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(법률 제20234호, 2024.2.6 일부개정, 2024.8.7 시행) 및 부칙 / 공간재구조화계획 수립 등에 관한 지침(국토교통부고시 제2024-410호) / 김·장 법률사무소 뉴스레터(2024) / 국토교통부 보도자료
'도시계획 실무' 카테고리의 다른 글
| 지구단위계획의 개념 - 도시설계, 상세계획 통합의 역사부터 핵심내용까지 (0) | 2026.07.07 |
|---|---|
| 도시계획시설 - 기반시설, 공공시설, 광역시설 구분과 결정유형 (0) | 2026.07.05 |
| 초광역권계획 - 국토기본법, 초광역권발전계획 차이 완벽 정리 (0) | 2026.07.02 |
| 도시기본계획 - 도시의 20년 미래를 설계하는 최상위 공간계획 (0) | 2026.06.30 |
| 광역도시계획 - 도시계획체계의 최상위계획, 제대로 이해하기 (0) | 2026.06.28 |